2 godzin temu
Właściciele domów jednorodzinnych muszą sami dopilnować obowiązkowego przeglądu przewodów kominowych, zamówić wizytę uprawnionej osoby i za nią zapłacić. W blokach sytuacja wygląda inaczej – kontrolę całego budynku organizuje spółdzielnia, wspólnota albo zarządca, ale mieszkańcy muszą umożliwić dostęp do lokali, o ile jest to konieczne do sprawdzenia wentylacji, przewodów czy urządzeń. Zignorowanie obowiązku może skończyć się nie tylko mandatem.
Fot. Grafika wygenerowana przy pomocy AI.Państwowa Straż Pożarna i Krajowa Izba Kominiarzy właśnie przypominają o zasadach przed sezonem grzewczym 2026/2027. Obowiązek nie jest nowy, ale jego egzekwowanie wygląda dziś inaczej niż jeszcze kilka lat temu. Przegląd zostawia elektroniczny ślad w państwowym systemie, a brak dokumentacji może wyjść na jaw podczas kontroli, pożaru albo likwidacji szkody przez ubezpieczyciela.
Przegląd trzeba zrobić co najmniej raz w roku
Podstawowy obowiązek wynika z Prawa budowlanego. Obiekt budowlany powinien być co najmniej raz w roku poddawany kontroli obejmującej między innymi instalację gazową oraz przewody kominowe – dymowe, spalinowe i wentylacyjne. Odpowiedzialność za zapewnienie takiej kontroli spoczywa na właścicielu albo zarządcy budynku.
W przypadku domu jednorodzinnego sytuacja jest prosta. To właściciel musi pamiętać o kontroli, znaleźć osobę z odpowiednimi uprawnieniami, umówić termin i ponieść koszt usługi. Nie przyjdzie do niego automatycznie kominiarz wysłany przez gminę czy państwo. o ile właściciel przez lata niczego nie zamawia, obowiązek po prostu pozostaje niewykonany.
Nie istnieje przy tym jeden ogólnopolski termin w rodzaju 31 października czy 30 listopada. Główny Urząd Nadzoru Budowlanego wyjaśnia, iż określenie „co najmniej raz w roku” oznacza wykonanie kontroli w danym roku kalendarzowym. Nie musi więc upłynąć dokładnie 365 dni od poprzedniego przeglądu.
Właściciel domu płaci z własnej kieszeni
W domu jednorodzinnym koszt obowiązkowej kontroli ponosi właściciel. Prawo nie ustanawia jednej urzędowej ceny przeglądu kominiarskiego. Stawka zależy od regionu, liczby przewodów, rodzaju urządzeń grzewczych, zakresu prac oraz cennika konkretnego wykonawcy. Do kosztu samego przeglądu mogą dochodzić również wydatki na czyszczenie przewodów, o ile jest ono potrzebne lub wynika z obowiązujących terminów.
To zasadnicza różnica względem mieszkańca bloku. W budynku wielorodzinnym zamówienie okresowej kontroli należy zwykle do zarządcy, wspólnoty albo spółdzielni. Koszt jest ponoszony w ramach utrzymania budynku i ostatecznie finansowany z opłat mieszkańców, ale lokator najczęściej nie płaci kominiarzowi osobno podczas wizyty w swoim mieszkaniu.
Właściciel domu musi więc sam pamiętać zarówno o terminie, jak i o zapłacie. To nie jest dobrowolna usługa wykonywana tylko wtedy, kiedy zaczyna się źle palić w piecu albo pojawiają się problemy z ciągiem. Coroczna kontrola stanu technicznego wynika bezpośrednio z Prawa budowlanego.
W bloku nie zamawiasz wizyty sam. Musisz jednak umożliwić kontrolę
Inaczej wygląda sytuacja właścicieli mieszkań. Za przeprowadzenie wymaganych kontroli całego budynku odpowiada właściciel albo zarządca nieruchomości, czyli w praktyce najczęściej spółdzielnia mieszkaniowa lub wspólnota. Administracja wyznacza termin, informuje mieszkańców i organizuje wizytę kominiarza.
Mieszkaniec nie powinien jednak traktować informacji wywieszonej na klatce schodowej jako niewiążącej propozycji. o ile do prawidłowego przeprowadzenia kontroli konieczne jest wejście do mieszkania, trzeba umożliwić dostęp. W lokalu znajdują się przecież kratki wentylacyjne, przyłącza urządzeń gazowych, przewody spalinowe czy inne elementy, których nie da się prawidłowo sprawdzić wyłącznie z dachu albo klatki schodowej.
Ustawa o własności lokali zobowiązuje właściciela do utrzymywania lokalu w należytym stanie i współdziałania w ochronie wspólnego dobra. Przewiduje również obowiązek wpuszczenia do mieszkania przedstawicieli zarządu, gdy wejście jest niezbędne do wykonywania prac dotyczących nieruchomości wspólnej. W praktyce regularne ignorowanie terminów kontroli może więc prowadzić do kolejnych wezwań administracji i dalszych działań prawnych.
Nie tylko raz w roku. Komin może wymagać czyszczenia znacznie częściej
Corocznego przeglądu nie wolno mylić z czyszczeniem przewodów kominowych. To dwa różne obowiązki. Przepisy przeciwpożarowe przewidują znacznie częstsze usuwanie zanieczyszczeń w budynkach, w których odbywa się spalanie paliwa.
W przypadku ogrzewania paliwem stałym, takim jak drewno, węgiel czy pellet, przewody dymowe i spalinowe powinny być czyszczone co najmniej raz na 3 miesiące w okresie ich użytkowania. Przy paliwie płynnym lub gazowym obowiązek występuje co najmniej raz na 6 miesięcy. Z przewodów wentylacyjnych zanieczyszczenia trzeba usuwać co najmniej raz w roku, jeżeli warunki użytkowania nie wymagają częstszego czyszczenia.
Właściciel domu jednorodzinnego ma w tym zakresie pewne ułatwienie. Przepisy dopuszczają samodzielne usuwanie zanieczyszczeń z przewodów w domu jednorodzinnym, nie oznacza to jednak możliwości samodzielnego wykonania obowiązkowej rocznej kontroli technicznej. Przegląd potwierdzający stan przewodów musi przeprowadzić osoba posiadająca wymagane kwalifikacje.
Papierowa kartka już nie wystarczy. Przegląd trafia do CEEB
Od 2023 roku obowiązkowe kontrole kominiarskie zostały powiązane z Centralną Ewidencją Emisyjności Budynków. Krajowa Izba Kominiarzy w najnowszym komunikacie dotyczącym sezonu 2026/2027 przypomina, iż okresowa kontrola przewodów kominowych powinna zostać udokumentowana e-protokołem w systemie CEEB.
Według Izby tradycyjny papierowy protokół nie jest już adekwatnym dokumentem potwierdzającym wykonanie okresowej kontroli. Uprawniony mistrz kominiarski wprowadza dane bezpośrednio do systemu ZONE, będącego częścią CEEB. Dzięki temu pozostaje elektroniczna historia przeglądów budynku.
System daje też możliwość weryfikacji osoby przeprowadzającej kontrolę. Krajowa Izba Kominiarzy radzi, aby przed wizytą sprawdzić, czy osoba podająca się za kominiarza posiada odpowiednie uprawnienia. Ma to dodatkowe znaczenie w przypadku domów jednorodzinnych, gdzie właściciel sam wybiera wykonawcę.
Brak przeglądu może skończyć się karą
Prawo budowlane przewiduje sankcję za niewykonanie wymaganej okresowej kontroli. Art. 93 wskazuje, iż osoba, która nie realizuje obowiązku wynikającego z art. 62 dotyczącego kontroli okresowych, podlega karze grzywny. Odpowiedzialność ciąży przede wszystkim na właścicielu lub zarządcy, który miał zapewnić wykonanie kontroli.
Państwowa Straż Pożarna przypomina, iż przy zdarzeniach związanych z pożarem sadzy może zostać sprawdzona dokumentacja dotycząca wcześniejszych przeglądów. o ile wymaganej kontroli nie przeprowadzono, informacja może trafić do adekwatnego nadzoru budowlanego. Sam pożar może więc gwałtownie ujawnić, iż właściciel przez lata nie realizował obowiązków.
Jeżeli podczas kontroli zostaną natomiast stwierdzone uszkodzenia mogące powodować zagrożenie życia, zdrowia lub mienia, właściciel, zarządca albo użytkownik ma obowiązek usunąć je w czasie kontroli lub bezpośrednio po jej zakończeniu. Dotyczy to między innymi usterek mogących doprowadzić do pożaru, wybuchu albo zatrucia gazem.
Największy problem może pojawić się dopiero po pożarze
Jeszcze poważniejsza konsekwencja może ujawnić się dopiero wtedy, gdy wydarzy się nieszczęście. Krajowa Izba Kominiarzy w komunikatach publikowanych również przez Państwową Straż Pożarną ostrzega, iż brak dokumentacji terminowych kontroli i czyszczenia kominów może stanowić podstawę do odmowy wypłaty odszkodowania przez ubezpieczyciela.
Nie oznacza to jednak, iż każda brakująca kontrola automatycznie unieważnia polisę i pozbawia właściciela całego odszkodowania. W praktyce znaczenie mają warunki konkretnej umowy ubezpieczenia, przyczyna szkody i związek pomiędzy zaniedbaniem a zdarzeniem. o ile jednak dochodzi do pożaru komina, zaczadzenia czy szkody związanej z niesprawną instalacją, brak obowiązkowej dokumentacji może stać się dla ubezpieczyciela bardzo poważnym argumentem.
Rzecznik Finansowy, opisując postępowanie po pożarze domu, wprost zaleca przygotowanie dla ubezpieczyciela dokumentacji z przeglądów przewodów kominowych. To najlepiej pokazuje, iż protokół nie jest tylko formalnością potrzebną administracji. Po dużej szkodzie może stać się jednym z najważniejszych dokumentów w całym postępowaniu.
Właściciel domu ma więcej obowiązków niż mieszkaniec bloku
Najprościej można więc podzielić sytuację na 2 przypadki. Właściciel domu jednorodzinnego sam odpowiada za zorganizowanie corocznej kontroli, sam umawia wykonawcę i sam za usługę płaci. Musi także pilnować częstotliwości czyszczenia przewodów odpowiedniej dla używanego paliwa.
Właściciel mieszkania w bloku zwykle nie zamawia indywidualnego corocznego przeglądu kominiarskiego całego budynku, ponieważ robi to zarządca, wspólnota albo spółdzielnia. Musi jednak współpracować z administracją i umożliwić wejście do lokalu, gdy jest to potrzebne do wykonania kontroli. o ile w wyznaczonym terminie nikogo nie ma, administracje często organizują termin dodatkowy, ale całkowite ignorowanie kontroli nie jest dobrym rozwiązaniem.
Najemca również nie powinien odmawiać dostępu tylko dlatego, iż nie jest właścicielem lokalu. Instalacje wentylacyjne i spalinowe dotyczą bezpieczeństwa całego budynku, a nie wyłącznie jednego mieszkania. Szczególnie przy wspólnych pionach problem w jednym lokalu może wpływać na bezpieczeństwo innych mieszkańców.
Nie każdy dom ma komin dymowy, ale wentylację również trzeba kontrolować
Częstym błędem jest założenie, iż obowiązek dotyczy wyłącznie właścicieli domów ogrzewanych węglem lub drewnem. Prawo budowlane mówi także o przewodach spalinowych i wentylacyjnych. Dom ogrzewany gazem przez cały czas posiada instalacje wymagające kontroli, a choćby budynki bez tradycyjnego pieca mogą mieć przewody wentylacyjne, których prawidłowe działanie ma znaczenie dla bezpieczeństwa mieszkańców.
Zakres prac zależy więc od konkretnego budynku i zastosowanych instalacji. Kominiarz może sprawdzać między innymi drożność przewodów, ciąg kominowy, stan kanałów, wylotów oraz prawidłowe działanie wentylacji nawiewnej i wywiewnej. Szczególne znaczenie ma to w pomieszczeniach z kotłem, piecykiem gazowym, kominkiem lub innym urządzeniem spalającym paliwo.
Sezon grzewczy już się zaczyna. Warto sprawdzić ostatni e-protokół
Październik jest dobrym momentem, żeby właściciel domu sprawdził, kiedy ostatnio wykonywano kontrolę i czy w CEEB znajduje się odpowiedni e-protokół. o ile w 2026 roku przeglądu jeszcze nie było, pozostawienie sprawy na ostatnie tygodnie grudnia może oznaczać problem ze znalezieniem wolnego terminu u kominiarza.
W bloku warto natomiast zwracać uwagę na komunikaty spółdzielni lub wspólnoty. Kartka o przeglądzie wywieszona na klatce nie jest jedynie kolejnym ogłoszeniem administracyjnym. o ile kominiarz musi wejść do mieszkania, najlepiej zapewnić mu dostęp w pierwszym albo dodatkowo wyznaczonym terminie.
Dla właściciela domu oznacza to dodatkowo wydatek z własnej kieszeni. Dla mieszkańca bloku przede wszystkim konieczność udostępnienia lokalu. W obu przypadkach cel jest ten sam – sprawdzenie instalacji, zanim niesprawny komin albo wentylacja doprowadzą do pożaru lub zatrucia czadem. A właśnie po takim zdarzeniu brak przeglądu może okazać się znacznie droższy niż sama wizyta kominiarza.
